Huurrecht: aan welke regels moet jij je houden?  

De toepasbaarheid van huurrechtregimes en het gebruik van ROZ-modellen. 

Huurrecht leidt vaak tot lastige vraagstukken, omdat het een uitgebreide wettelijke regeling kent met veel dwingendrechtelijke bepalingen. Een veel voorkomende vraag is welk huurrechtregime van toepassing is op bepaalde huurovereenkomsten. Er zijn drie verschillende regimes die van toepassing kunnen zijn bij verhuur van gebouwde onroerende zaken met elk hun eigen mate van huurdersbescherming en eigen bijzonderheden. In dit artikel worden de drie huurregimes behandeld en wordt toegelicht hoe verhuurders gebruik kunnen maken van ROZ-modellen. 

Drie verschillende huurrechtregimes 

Het algemene deel van de huurrechtregelingen (art. 7:201-231 BW) is op alle gevallen van huur en verhuur van toepassing. Het huurrecht onderscheidt daarnaast bij gebouwde onroerende zaken drie verschillende regimes, namelijk de specifieke regels bij verhuur van woonruimte, 290-bedrijfsruimte en 230a-(bedrijfs)ruimte. 

Regels verhuur woonruimte 

In art. 7:232-282 BW zijn de regels met betrekking tot verhuur van woonruimte te vinden. Woonruimte wordt gedefinieerd als een ‘gebouwde onroerende zaak, verhuurd als zelfstandige of niet zelfstandige woning’ (art. 7:233 BW). 

Huurdersbescherming woonruimte 
Bij de verhuur van woonruimte geldt een vergaande huurdersbescherming. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan alleen door de verhuurder worden opgezegd wanneer een bepaalde opzeggingsgrond van toepassing is. Als de opzeggingsgrond bovendien niet wordt vermeld, is de opzegging ongeldig. Deze opzeggingsgronden zijn terug te vinden in art. 7:274 BW. Indien de huurder niet binnen 6 weken schriftelijk instemt met het eindigen van de huurovereenkomst, blijft de overeenkomst gelden. De rechter zal dan moeten vaststellen wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd. 

Regels inzake verhuur van woonruimte niet van toepassing bij korte duur of tijdelijke verhuur 
De meeste regels inzake verhuur van woonruimte zijn niet van toepassing wanneer het gebruik van de woonruimte van korte duur is. Denk daarbij aan vakantiewoningen of hotelkamers. De wet definieert ‘korte duur’ niet, dit is afhankelijk van de situatie en de omstandigheden. 

Met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is art. 7.271 lid 1 BW tot stand gekomen. Verhuurders kunnen op basis van dit artikel woonruimte verhuren, zonder dat ze rekening hoeven te houden met de regels inzake verhuur van woonruimte. Bij zelfstandige woonruimte geldt hierbij dat de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar mag worden gesloten en bij onzelfstandige woonruimte geldt een maximale duur van 5 jaar. De verhuurder hoeft de huurovereenkomst aan het eind van de termijn niet op te zeggen, maar moet de huurder wel tijdig inlichten over het eindigen van de overeenkomst. Wanneer de huurder niet is geïnformeerd en dus niet is vertrokken, gaat de overeenkomst automatisch over in een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment zijn de regels inzake verhuur van woonruimte wel van toepassing. 

Regels verhuur 290-bedrijfsruimte 

De regels inzake de verhuur van 290-bedrijfsruimte zijn terug te vinden in art. 7:290-310 BW. Het gaat hier om panden die voor publiek toegankelijk zijn en waar de producten of diensten direct geleverd worden. Er dient een verkooppunt voor het publiek aanwezig te zijn. Denk hierbij aan winkels, restaurants, cafés, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. De regels (zoals de huurdersbescherming) die voor 290-bedrijfsruimte gelden, gelden ook voor de bij de bedrijfsruimte horende grond en de afhankelijke woning. 

Huurtermijn en huurdersbescherming 290-bedrijfsruimte 
De huurtermijn is bij een 290-bedrijfsruimte minimaal 5 jaar, tenzij een langere duur is overeengekomen. Na deze vijf jaar wordt de overeenkomst verlengd met opnieuw vijf jaar. De opzegtermijn bij 290-bedrijfsruimte bedraagt één jaar. Hiervan kan niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte kan net als bij woonruimte alleen door de verhuurder worden opgezegd wanneer een bepaalde opzeggingsgrond van toepassing is en wanneer deze wordt vermeld. 

Regels inzake verhuur van 290-bedrijfsruimte niet van toepassing bij korte duur 
Ook bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte heeft de verhuurder de mogelijkheid om het object voor twee jaar of korter te verhuren (art. 7:301 BW). Partijen zijn in dat geval vrij om zelf afspraken te maken over het beëindigen van de overeenkomst en de dwingendrechtelijke bepalingen zijn dan niet van toepassing. Als het object uiteindelijk langer dan twee jaar wordt verhuurd, gaat de overeenkomst automatisch over in een overeenkomst van vijf jaar. De twee voorbije jaren worden hierop in mindering gebracht. Vanaf dat moment zijn de dwingendrechtelijke bepalingen wel van toepassing. 

Voorkom illegale praktijken na indeplaatsstelling bij verhuur 290-bedrijfsruimte 
Het is sterk aan te raden een duidelijke en gedetailleerde omschrijving van het gehuurde op te nemen in de huurovereenkomst. Hiermee kan voorkomen worden dat een opvolgend huurder het gehuurde zal gebruiken voor illegale praktijken. Een bijzonderheid die zich namelijk alleen voordoet bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte, is de indeplaatsstelling (art. 7:307 BW). Als de huurder zijn onderneming overdraagt aan een derde, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt de derde partij als huurder in zijn plaats te stellen. De verhuurder heeft weinig middelen om te voorkomen dat hij met een nieuwe huurder geconfronteerd wordt. Met een duidelijke omschrijving van het gebruik van het gehuurde in de huurovereenkomst kan echter wel worden voorkomen dat de nieuwe huurder een totaal andere onderneming gaat voeren. De huurder mag immers het gehuurde niet in strijd met de beschrijving in de overeenkomst gebruiken. 

Regels verhuur 230a-(bedrijfs)ruimte 

Naast de algemene bepalingen is art. 7:230a BW van toepassing bij verhuur van panden die niet publiekelijk en openbaar toegankelijk zijn, zoals kantoren, bioscopen, musea, fabrieken, opslagloodsen en sportvelden met opstallen. Bioscopen en musea zijn in principe publiek toegankelijke gebouwen, maar de gebouwen zijn niet openbaar. Er dient namelijk een toegangskaartje gekocht te worden. Daarom vallen deze gebouwen onder 230a-(bedrijfs)ruimte. 

Ontruimingsbescherming 230a-(bedrijfs)ruimte
Bij de verhuur van 230a-(bedrijfs)ruimte geldt geen huurdersbescherming, maar enkel ontruimingsbescherming. Wanneer de verhuurder de huur beëindigt, kan de huurder de rechter na afloop van de huurovereenkomst verzoeken de ontruimingstermijn met maximaal één jaar te verlengen. De verhuurder mag dan niet overgaan tot ontruiming. De huurder kan dit verzoek niet doen wanneer hij de huur zelf heeft opgezegd. 

Welk huurrechtregime is van toepassing? 

Verhuurders denken vaak dat ze zelf kunnen kiezen welke regels zij kunnen opnemen in de huurovereenkomst. Ze kiezen dan voor de regeling met de minst vergaande huurdersbescherming. Bij bedrijfsruimte wordt dan ook vaak gekozen voor de regels inzake verhuur van 230a-(bedrijfs)ruimte. Echter, deze keuze is niet aan de verhuurder. 

Niet de naam van de overeenkomst, maar de inhoud en de uitvoering van de huurovereenkomst zijn bepalend voor het regime. Als aan de vereisten uit art. 7:290 BW wordt voldaan, zijn die regels van toepassing. 

Als voor een 290-bedrijfsruimte bijvoorbeeld een 230a-overeenkomst voor drie jaar wordt gesloten, heeft de huurder na afloop van de overeenkomst nog recht op twee jaar huurgenot, omdat de regels inzake 290-bedrijfsruimte van toepassing zijn. Om verrassingen te voorkomen is het erg belangrijk om vooraf vast te stellen welk huurrechtregime van toepassing is. 

Het gebruik van ROZ-Modellen bij huurrecht 

Verhuurders maken vaak gebruik van ROZ-modellen die door de Raad van Onroerende zaken verstrekt worden voor verschillende typen huur. Er kan veel tijd bespaard worden door gebruik te maken van deze modellen. Het is aan te raden goed te controleren of het ROZ-model volledig aansluit op de specifieke situatie. Verhuurders kunnen overbodige bepalingen doorhalen en ontbrekende specifieke bepalingen opnemen. Wanneer modelovereenkomsten worden aangevuld met bijlagen als algemene bepalingen, demarcatielijsten, huurtekeningen of andere bijlagen, is het raadzaam in de overeenkomst aan te geven welke bepaling voorrang heeft bij tegenstrijdigheden tussen de overeenkomst en de bijlagen. Daarnaast moeten algemene bepalingen overhandigd worden aan de huurder en mogen deze niet onredelijk bezwarend zijn. 

Hoe zorg je ervoor dat je het juiste huurrechtregime toepast? 

Bij het opstellen van een huurovereenkomst is het zaak eerst duidelijk in kaart te brengen welk huurrechtregime van toepassing is. Gaat het om woonruimte of bedrijfsruimte? In het geval van bedrijfsruimte, gaat het om openbaar toegankelijke bedrijfsruimte met een verkooppunt of is het pand niet publiekelijk toegankelijk en/of dient er een toegangskaartje gekocht te worden om het pand te betreden? Wanneer duidelijk is welk huurrechtregime van toepassing is, dient de juiste overeenkomst te worden gekozen. Wanneer je gebruik maakt van een ROZ-model, controleer het model dan te allen tijde op overbodige en ontbrekende bepalingen. Geef daarnaast altijd aan welke bepaling voorrang heeft bij tegenstrijdigheden tussen de overeenkomst en de bijlagen. 

Heb je hulp nodig bij het bepalen welk huurrechtregime van toepassing is of bij het opstellen van overeenkomsten? Neem dan contact met ons op. Onze juristen helpen je graag! 

Mr. P. (Peter) de Haan.